CBRE世邦魏理仕最新发布的报告显示，2026年第一季度，北京仓储物流市场迎来显著变化。平谷马坊子市场新增仓储面积约34万平方米，并在短期内消化近15万平方米，成为本季度市场活跃度的核心驱动力。报告指出，北京全市净吸纳量达19.8万平方米，其中平谷子市场贡献超八成，主要源于头部三方物流企业和汽车零部件企业的整合搬迁需求。这些企业通过集中分散的京津廊区域仓储资源，利用租金价格优势和可租空间窗口，实现了仓储网络的成本优化与效率提升。
高标保税库成为另一增长亮点。部分空港区域通过租金策略调整，吸引具有保税需求的企业升级入驻，进一步推动了季内去化。尽管通州及顺义等子市场部分制造业租户因成本考虑向低设施转移，但整体存量市场仍保持稳步去化态势。租金方面，北京本季度同样本租金环比下降4.1%，廊坊和天津市场则持续处于下行通道，高空置区域仍面临去化压力，部分子市场已显现企稳迹象。
环京市场中，廊坊北三县子市场新增供应约7.1万平方米，但目前仍处于招商初期阶段。一季度廊坊净吸纳量为10.6万平方米，主要得益于品牌零售和物流企业的扩租与新租需求。相比之下，天津市场受去年年底短租需求集中释放后回落影响，一季度净吸纳量转为负6.8万平方米，为近两年来首次，市场阶段性承压明显。为应对压力，天津部分区域通过强化成本优势吸引租户，但整体去化仍需时间。
展望未来，北京仓储物流市场供应持续放量。报告预测，未来六个月平谷及顺义子市场将新增32.3万平方米高标仓储设施，廊坊近京子市场则有48.5万平方米供应入市。环京物流市场需求将聚焦“降本增效”和“提振消费”两大导向，即时零售、商超前置仓、社区配送及冷链企业有望成为仓储布局调整的主力。租赁形式的多维化将进一步助力市场空置面积消化，推动区域物流生态优化升级。
