近日，由渤海汇金证券资产管理有限公司担任专项计划管理人的京东高和现代化基础设施持有型不动产资产支持专项计划，在上海证券交易所正式挂牌上市。这一项目以江苏和四川两地的优质仓储物流设施及数据中心作为底层资产，总规模达42亿元，吸引了瑞众保险、青岛国信等多家头部机构超额认购，成为国内不动产金融领域的重要创新案例。
该项目构建了"公募REITs+机构间REITs+Pre-REITs"的多层次资本体系，其中机构间REITs作为核心环节，既具备公募REITs的权益化特征，又保留了不动产私募基金的定制灵活性。高和资本执行合伙人周以升指出，这种结构使投资人既能对标公募REITs定价，又可规避二级市场股价波动风险，其发行效率优势在国际市场已得到充分验证——美国私募REITs规模增速持续领先公募产品。
在运作模式上，项目创新性地采用"三位一体"管理闭环：京东产发提供强运营支撑，高和资本实施专业资产服务，渤海汇金负责严谨计划管理。这种架构突破了传统资管"一体化"模式，形成独特的"服务式大资管"生态。周以升解释称，面对仓储、数据中心等新兴业态，高和选择转型为产业方的服务者，通过专业管控弥补利益冲突，实现投资人、产业方与资管机构的深度协同。
作为全市场首单混合业态基础设施机构间REITs，该项目具有双重标杆意义：一方面通过权益资金介入重塑物流产业周期，践行金融服务实体经济；另一方面以纯平层、同股同权结构响应监管建设权益型市场的号召。清华大学五道口金融学院魏晨阳评价，这种创新为构建中国不动产金融大循环提供了关键实践样本。
项目底层资产的选择凸显战略眼光。仓储物流因其抗周期特性成为机构配置核心方向，数据中心作为新基建载体则具备长期增值潜力。渤海汇金透露，在方案设计中严格遵循监管规则，通过现金流精准测算、存续期动态管控等手段，确保产品合规性与市场化定价的平衡。这种专业能力获得市场高度认可，最终实现超额认购。
高和资本的转型路径折射出行业深层变革。从传统办公楼、社区商业领域的一体化操盘，到新兴业态的服务式资管，其17年合作经验沉淀出独特的组织哲学。周以升强调，合作不仅是态度更是能力，高和通过与19家险资建立长期信任，证明了专业机构在复杂交易中的价值创造能力。这种能力在京东项目中得到充分展现——从资产筛选到投后管理，每个环节都体现着精细化运作标准。
当前不动产行业处于周期转换关键期，此类权益型创新具有特殊意义。周以升认为，微观层面的优质交易正在积累宏观信心，42亿元项目的落地既是行业筑底反弹的信号，也为新周期确立了基准。随着多层次REITs市场深化，机构间REITs有望成为连接存量资产与增量资本的核心枢纽，推动不动产金融生态持续进化。
