公募REITs市场近期呈现整体回调态势，二级市场表现持续低迷。根据Wind统计，截至上周五收盘，中证REITs指数报831.4点，周跌幅达0.82%；全收益指数同步下滑0.65%至1064.4点。市场流动性进一步趋弱，全周成交规模仅18.6亿元，日均换手率均值维持在0.45%的低位。
从板块表现看，八大类底层资产全线走弱。国金证券数据显示，保租房类REITs以1.72%的周跌幅领跌，高速公路类紧随其后下跌1.42%，消费类与数据中心类分别下跌1.27%和0.91%。能源类REITs表现相对抗跌，周跌幅仅0.12%，成为唯一跌幅低于0.5%的板块。具体排序显示，能源类>仓储物流类(0.46%)>产业园区类(0.56%)>生态环保类(0.66%)。
单只产品分化加剧，74只已上市REITs中仅10只实现周度上涨。博时津开产园REIT以1.64%的涨幅领涨，中信建投国家电投新能源REIT和中金联东科创REIT分别上涨0.98%和0.71%。下跌阵营显著扩大，63只产品出现价格回落，其中中金重庆两江REIT周跌幅达3.95%，华夏大悦城商业REIT和嘉实物美消费REIT分别下跌2.99%和2.70%。成交量方面，南方润泽科技数据中心REIT、国金中国铁建REIT和中金厦门安居REIT位列前三。
在市场调整期，行业迎来多项突破性进展。9月29日，由新加坡凯德投资发起的华夏凯德商业REIT正式登陆上交所，成为首单外资消费类公募REITs。该产品拟募资22.872亿元，发售阶段获得超额认购，公众投资者有效认购倍数达535.2倍，网下投资者认购倍数252.6倍。凯德投资中国首席执行官潘子翔表示，该产品不仅为境内投资者开辟了优质资产配置渠道，更通过透明运作机制为国际资本参与中国市场树立标杆。
一级市场同步传来利好，三单REITs产品于9月22日同步获得注册批复。其中华夏中海商业REIT已完成询价，预计10月13日启动募集，底层资产为佛山映月湖环宇城，最新估值12.90亿元。中信建投沈阳国际软件园REIT作为东北地区首单产品，拟于9月29日询价，项目位于沈阳市浑南区，产权建筑面积20.12万平方米。华夏安博仓储物流REIT则整合了安博中国在广州、东莞的三个优质物流项目，标志着中国REITs市场国际化进程迈出重要步伐。
目前交易所受理阶段的REITs产品达8只，另有4只产品已通过审核待上市发行。市场分析人士指出，虽然短期二级市场承压，但新产品扩容与外资参与将为市场注入长期发展动能。
